Może się
zdarzyć sytuacja, że strony zawrą umowę sprzedaży nieruchomości, która co do
zasady, ma skutek zobowiązująco-rozporządzający, ale odroczą w czasie zapłatę
ceny, czy termin wydania nieruchomości. W międzyczasie jedna ze strona staje
się niewypłacalna i nie jest w stanie zapłacić części ceny lub też opisana w
umowie sprzedaży nieruchomość nie jest taką samą nieruchomością co w dniu
sprzedaży i kupujący odmawia w protokole zdawczo-odbiorczym jej przyjęcia.
W takiej
sytuacji, przy zgodnej woli stron, pomimo, że pierwotna umowa sprzedaży na
podstawie Kodeksu cywilnego wywoła także skutek rozporządzający możliwe jest
jej rozwiązanie, ponieważ umowa ta nie została w całości wykonana.
Rozwiązania
umowy sprzedaży nieruchomości zostało dopuszczone przez SN w uchwale składu 7
sędziów z dnia 27 kwietnia 1994 r. w sprawie III CZP 60/94, o ile umowa ta nie
została w całości wykonana, właśnie jako wyjątek od przyjętej w doktrynie
zasady trwałości umów incydentalnych, które już wywołały skutek
rozporządzający.
Badając
wszystko, a co cenne zachowując, można się także zastanowić nad charakterem
zgodnego oświadczenia stron o rozwiązaniu umowy sprzedaży. Czy takie
oświadczenie, precyzyjniej mówiąc umowa rozwiązująca umowę sprzedaży wywołuje
skutek rozporządzający, a więc przenoszący własność nieruchomości, czy też
stanowi tylko zobowiązanie do przeniesienia własności nieruchomości?
Zgodnie z
zasadą kauzalności każda umowa powinna mieć swoją kauzę (przyczynę prawną) i
tak kauzą zawarcia umowy rozwiązującej umowę sprzedaży może być uregulowanie
wzajemnych praw i roszczeń związanych z umową sprzedaży, także tych
nieuregulowanych, w tym wypadku niezapłaconej w całości ceny, a więc kauza
zwalniająca ze zobowiązania (causa solvendi), ale może też być zobowiązanie do
zwrotu świadczenia w wyniku niewykonania umowy i w takiej sytuacji przyczyną
zawarcia tej umowy będzie kauza zobowiązująca do zwotu świadczeń wzajemnych
(causa obligandi).
Przyjęcie
jednego z tych dwóch rozwiązań teoretycznych prowadzi do dwóch odmiennych
rozwiązań praktycznych. W pierwszym przypadku sama umowa rozwiązująca umowę
sprzedaży przenosi własności nieruchomości i umowa ta ma podwójny skutek,
zarówno zobowiązujący, jak też rozporządzający. W drugim przypadku oprócz umowy
rozwiązującej umowę sprzedaży konieczne jest także zawarcie umowy przenoszącej
własność nieruchomości w wykonaniu umowy rozwiązującej umowę sprzedaży,
ponieważ pierwsza z tych umów będzie miała kauzę obligacyjną, związaną z
obowiązkiem zwrotu z umowy wzajemnej, natomiast druga będzie miała kauzę
zwalniającą z tego zobowiązania ze skutkiem rozporządzającym.
W mojej
ocenie drugie rozwiązanie, pod względem doktrynalnym, jest trafniejsze.
Jakkolwiek można mu zarzucić tworzenie zbędnej ilości bytów, to jednak pozwala
w sposób klarowny wskazać zarówno samo przyczynę rozwiązania umowy sprzedaży w
pierwszej z umów, jak też skutek zwolnienia się z tego zobowiązania w drugiej z
umów.
W związku
z tym, w mojej ocenie, modelowe rozwiązanie w takiej sytuacji powinno wyglądać
następująco:
1)
wskazywać umowę sprzedaży, która nie została wykonana,
2)
zawierać umowę rozwiązującą powołaną umowę sprzedaży oraz,
3)
zawierać umowę przenoszącą własność nieruchomości w wykonaniu umowy
rozwiązującej umowę sprzedaży.
Stanowisko
takie zajmuje także prof. Aleksander Oleszko w Komentarzu do Prawa o notariacie:
(…) samo
oświadczenie o rozwiązaniu umowy (przypomnijmy - niewykonanej w całości)
wywołuje skutek obligacyjny w zakresie przeniesienia własności. Wadliwa jest
praktyka niektórych sądów wieczystoksięgowych oddalających wnioski zamieszczone
w powyższych aktach notarialnych z uzasadnieniem, iż umowa rozwiązująca bez
jednoczesnego oświadczenia o powrotnym przeniesieniu własności jest nieważna
(art. 58 § 1 k.c.). Oddalenie wniosku o wpis prawa własności na podstawie
zawartej umowy rozwiązującej jest wynikiem akceptowania poglądu omawianej
uchwały składu siedmiu sędziów SN z 30 listopada 1994 r., według którego same
oświadczenia o rozwiązaniu umowy nie powodują ex lege przeniesienia własności
(zob. kr. gl. E. Drozda, PS 1995, nr 10, s. 109 i n.). Oznacza to tylko,
że strony w wykonaniu zawartej umowy rozwiązującej muszą zawrzeć umowę
przenoszącą własność z powrotem na zbywcę; sprzeciw jednej ze stron,
stwarza dla drugiej podstawę dla roszczenia z art. 64 k.c. Nie można jednak
wykluczyć, iż z różnych przyczyn strony nie mogą „w jednym akcie notarialnym”,
jak to ujmuje Sąd Najwyższy, zawrzeć umowy rozwiązującej oraz przenoszącej
własność. (…).
Można też
się zastanowić nad różnicą pomiędzy rozwiązaniem umowy sprzedaży na podstawie
zgodnego porozumienia stron pierwotnej umowy sprzedaży, a ustawowym prawem do
odstąpienia od umowy niewykonanej w całości.
W
pierwszym przypadku jedna ze stron składa oświadczenie drugiej stronie, że
odstępuje od niewykonanej umowy sprzedaży. W takiej sytuacji nie ma
wątpliwości, że dla powrotnego przeniesienia własności nieruchomości konieczne
jest także dodatkowe porozumienie stron, właśnie umowa przenosząca własność
nieruchomości, której kauzą zawarcia będzie wywołujące jedynie obligatoryjny
skutek oświadczenie o odstąpieniu od umowy sprzedaży.
Natomiast
sytuacja opisana przeze mnie jest nieco inna, sama umowa rozwiązująca umowę
sprzedaży ma charakter zgodnego oświadczenia stron. Można więc, w mojej ocenie,
bronić także poglądu, że umowa ta przeniosła własność nieruchomości, w szczególności
w sytuacji, kiedy taki był zamiar i zgodna wola stron, której żadna ze stron
nie kwestionuje.
W celu
jednak uniknięcia wszelkich wątpliwości interpretacyjnych, w tym możliwości
oddalenia wniosku wieczystoksięgowe wydaje się konieczne zachowanie konstrukcji
zaproponowanej w tym wpisie. Stanowisko to znajduje także potwierdzenie w
uzasadnieniu przywołanej uchwały:
Wpływ
rozwiązania umowy zobowiązującej (sprzedaży nieruchomości) na przeniesienie
własności nieruchomości może przedstawiać się zatem różnie, w zależności od
koncepcji teoretycznej, jaką się przyjmie. Przez regułę kauzalności można
uzasadniać automatyczny upadek przeniesienia własności nieruchomości (ze
skutkiem ex nunc lub nawet ex tunc, w zależności od tego, jak działa samo rozwiązanie). Bardziej
zasadny wydaje się jednak pogląd, oparty na argumentach natury systemowej i
celowościowej, że rozwiązanie umowy zobowiązującej nie ma wpływu na
przeniesienie własności, a stwarza jedynie zobowiązanie do powrotnego
przeniesienia własności nieruchomości na zbywcę. Zobowiązania takiego
strony nie muszą zastrzegać, ponieważ wynika ono z art. 410 w zw.
z art. 405-409 kc. W konsekwencji należy przyjąć, że strony
łącznie z porozumieniem o rozwiązanie umowy obligacyjnej mogą złożyć (w tym
samym akcie notarialnym) zgodne oświadczenie woli co do przejścia własności
nieruchomości z powrotem na zbywcę.
Sygnatura
sprawy: III CZP 60/94.
Teza: Rozwiązanie
umowy sprzedaży nieruchomości jest dopuszczalne, lecz dla wywołania skutków
rzeczowych tego rozwiązania konieczne jest przeniesienie własności
nieruchomości z powrotem na zbywcę.
In the resolution III CZP 60/94 Supreme Court
recognized that real estate's sales contract can be dissolve only when it's not
fully fulfilled, for example if the price was not fully paid or the possession
of real estate was not transferred, but the contract which dissolve the
previous sales contract will have only obliging effect and parties have to
conclude the second contract transferring the ownership of property in
execution of that obliging agreement.
