Obrót ziemią bez zgody MSW

Co ma zrobić Chińczyk z Niemiec, aby kupić ziemię w Polsce bez konieczności uzyskania zezwolenia ministra właściwego do spraw wewnętrznych (dalej: MSW)? Odpowiedź jest bardzo prosta: założyć w Polsce lub jakimkolwiek innym kraju EOG spółkę kapitałową, która może legalnie, co do zasady bez konieczności uzyskiwania zezwolenie MSW, nabywać ziemię w Polsce.

Ciekawe uwagi dotyczące tej kwestii zawiera Komentarz do ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców autorstwa Izabeli Wereśniak-Masri (Wydawnictwo C.H. Beck, str. 126-127): 

Podkreślenia wymaga fakt, że NierCudzU posługuje się pojęciem „przedsiębiorca… EOG” nie precyzując, na czym ma polegać związek przedsiębiorcy z państwem EOG. Należy w tym zakresie przyjąć teorię siedziby, a nie np. pochodzenia kapitału. I tak, na przykład, spółka z siedzibą we Francji będzie przedsiębiorcą EOG, nawet jeżeli wszyscy jej wspólnicy mają obywatelstwo innego kraju, np. rosyjskie. 

Zaznaczyć należy, że także spółka z siedzibą w Polsce jest przedsiębiorcą EOG. Oznacza to, że wszystkie osoby prawne i spółki handlowe z siedzibą w Polsce, będące zgodnie z NierCudzU cudzoziemcami, korzystają ze swobody nabywania nieruchomości na podstawie art. 8 ust. 2 NierCudzU. Na przykład jednoosobowa spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w Polsce, której jedynym wspólnikiem jest obywatel Chin, jest przedsiębiorcą EOG i co do zasady nie musi uzyskiwać zezwolenia na nabycie nieruchomości w Polsce. 

Stanowisko takie znalazło także odbicie w judykaturze, można chociażby przytoczyć przywołany w komentarzu wyrok WSA w Warszawie z dnia 10 maja 2006 r.  w sprawie V SA/Wa 2183/05, w którym sąd stwierdził m. in.: 

(…) kraje, które przystąpiły do UE w dniu 1.5.2004 r., stały się, na mocy Umowy o rozszerzeniu EOG z 14.10.2003 r. członkami EOG, a miejsce siedziby przedsiębiorcy w jednym z państw członkowskich EOG stanowi element kwalifikujący przedsiębiorcę jako podmiot z Europejskiego Obszaru Gospodarczego. 

Uprawnienie do nabycia nieruchomości bez konieczności uzyskania zezwolenia przez podmioty z EOG dotyczy wszystkich nieruchomości z wyłączeniem nieruchomości rolnych i leśnych, na które, przynajmniej teoretycznie, obowiązuje 12 letni okres ochronny do dnia 1 maja 2016 r. zgodnie z art. 8 ust. 2 ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców (dalej: unnpc).

Art. 8 ust. 2 Nie jest wymagane uzyskanie zezwolenia przez cudzoziemców, będących obywatelami lub przedsiębiorcami państw – stron umowy o Europejskim Obszarze Gospodarczym albo Konfederacji Szwajcarskiej, z wyjątkiem nabycia:

1) nieruchomości rolnych i leśnych, przez okres 12 lat od dnia przystąpienia Rzeczypospolitej Polskiej do Unii Europejskiej (…) 

Ograniczenie, o którym mowa w art. 8 ust. 2 unnpc dotyczy tylko nieruchomości rolnych lub leśnych, ale już nie udziałów lub akcji w spółkach, które posiadają takie nieruchomości. A contrario można wyciągnąć wniosek, że na nabycie udziałów lub akcji w polskich spółkach przez podmioty z EOG nie ma obowiązku uzyskania zezwolenia MSW, nawet jeżeli te ostatnie są właścicielami nieruchomości rolnych lub leśnych na terytorium RP. 

Zatem jak Niemiec, czy Holender chce być faktycznym właścicielem ziemi rolnej lub leśnej w Polsce, bez konieczności uzyskiwania zezwolenia MSW, to powinien nabyć udziały lub akcje w spółce, która już jest właścicielem takich nieruchomości.

Taka konstrukcja przepisu, oczywiście tworzy dużą pokusę do jego nadużywania, poprzez tworzenie specjalnych spółek przez obywateli polskich, tzw. „słupów”, których jedynym lub głównym celem jest nabywanie ziemi rolnej lub leśnej, a następnie odsprzedawanie udziałów w tych spółkach podmiotom z państw-stron umowy o EOG.

Można pójść w tej analizie nieco dalej. Skoro Francuz, czy Niemiec lub spółka belgijska kontrolowana przez Holendrów nie potrzebuje zgody na nabycie udziałów w polskiej spółce, która jest właścicielem nieruchomości rolnej w RP, to czy taką zgodę potrzebuje niemiecka spółka Chińczyków z Berlina lub polska spółka Wietnamczyków z Warszawy? Przecież każda z tych spółek jest podmiotem z EOG, a nabycie dotyczy „tylko” udziałów w spółce, a nie nieruchomości jako takich?

Odpowiedź na to pytanie może być także pozytywna. Udziały w spółce posiadającej nieruchomości rolne nabywa podmiot z EOG, a nie ma podstaw do różnicowania tych podmiotów, tylko ze względu na źródło pochodzenia kapitału. Ponadto, podmioty wyodrębnione, ze względu na określoną cechą szczególną, w tym wypadku pochodzenie z obszaru EOG, powinny być traktowane jednakowo.

Okres przejściowy na zakup ziemi rolnej powoli się kończy, będzie trwał tylko do 1 maja 2016 r. więc luka, mająca pewnie jeszcze jakieś znaczenie, powoli je traci. Niemiec, czy Holender, który chciał w Polsce kupić ziemię z pewnością już to zrobił, a teraz czeka na spekulacyjną zwyżkę jej ceny, po zniesieniu ostatniego, zresztą i tak tylko pozornego, ograniczenie w jej obrocie. Przypomniały mi się słowa pewnego pana, który tak bardzo myślał o Polsce, że walnął głową w framugę drzwi, czy jakoś tak to leciało. Rzeczywiście jest o czym myśleć. Choć trzeba było raczej myśleć wcześniej niż później, czyli teraz.

Sygnatura sprawy: V SA/Wa 2183/05.

In the judgement V SA/Wa 2183/05 Voivodeship Administrative Court in Warsaw confirmed that a company from European Economic Area do not need permission from the Minister of the Interior for real estate acquisition even if it is agricultural or forestry land. It could be also note that although the company is from European Economic Area the shares or stocks in such company can belong to EEA or non-EEA subjects.