Rozwiązanie umowy sprzedaży nieruchomości

Może się zdarzyć sytuacja, że strony zawrą umowę sprzedaży nieruchomości, która co do zasady, ma skutek zobowiązująco-rozporządzający, ale odroczą w czasie zapłatę ceny, czy termin wydania nieruchomości. W międzyczasie jedna ze strona staje się niewypłacalna i nie jest w stanie zapłacić części ceny lub też opisana w umowie sprzedaży nieruchomość nie jest taką samą nieruchomością co w dniu sprzedaży i kupujący odmawia w protokole zdawczo-odbiorczym jej przyjęcia.  

W takiej sytuacji, przy zgodnej woli stron, pomimo, że pierwotna umowa sprzedaży na podstawie Kodeksu cywilnego wywoła także skutek rozporządzający możliwe jest jej rozwiązanie, ponieważ umowa ta nie została w całości wykonana.

Rozwiązania umowy sprzedaży nieruchomości zostało dopuszczone przez SN w uchwale składu 7 sędziów z dnia 27 kwietnia 1994 r. w sprawie III CZP 60/94, o ile umowa ta nie została w całości wykonana, właśnie jako wyjątek od przyjętej w doktrynie zasady trwałości umów incydentalnych, które już wywołały skutek rozporządzający.

Badając wszystko, a co cenne zachowując, można się także zastanowić nad charakterem zgodnego oświadczenia stron o rozwiązaniu umowy sprzedaży. Czy takie oświadczenie, precyzyjniej mówiąc umowa rozwiązująca umowę sprzedaży wywołuje skutek rozporządzający, a więc przenoszący własność nieruchomości, czy też stanowi tylko zobowiązanie do przeniesienia własności nieruchomości?

Zgodnie z zasadą kauzalności każda umowa powinna mieć swoją kauzę (przyczynę prawną) i tak kauzą zawarcia umowy rozwiązującej umowę sprzedaży może być uregulowanie wzajemnych praw i roszczeń związanych z umową sprzedaży, także tych nieuregulowanych, w tym wypadku niezapłaconej w całości ceny, a więc kauza zwalniająca ze zobowiązania (causa solvendi), ale może też być zobowiązanie do zwrotu świadczenia w wyniku niewykonania umowy i w takiej sytuacji przyczyną zawarcia tej umowy będzie kauza zobowiązująca do zwotu świadczeń wzajemnych (causa obligandi).

Przyjęcie jednego z tych dwóch rozwiązań teoretycznych prowadzi do dwóch odmiennych rozwiązań praktycznych. W pierwszym przypadku sama umowa rozwiązująca umowę sprzedaży przenosi własności nieruchomości i umowa ta ma podwójny skutek, zarówno zobowiązujący, jak też rozporządzający. W drugim przypadku oprócz umowy rozwiązującej umowę sprzedaży konieczne jest także zawarcie umowy przenoszącej własność nieruchomości w wykonaniu umowy rozwiązującej umowę sprzedaży, ponieważ pierwsza z tych umów będzie miała kauzę obligacyjną, związaną z obowiązkiem zwrotu  z umowy wzajemnej, natomiast druga będzie miała kauzę zwalniającą z tego zobowiązania ze skutkiem rozporządzającym.

W mojej ocenie drugie rozwiązanie, pod względem doktrynalnym, jest trafniejsze. Jakkolwiek można mu zarzucić tworzenie zbędnej ilości bytów, to jednak pozwala w sposób klarowny wskazać zarówno samo przyczynę rozwiązania umowy sprzedaży w pierwszej z umów, jak też skutek zwolnienia się z tego zobowiązania w drugiej z umów.

W związku z tym, w mojej ocenie, modelowe rozwiązanie w takiej sytuacji powinno wyglądać następująco: 

1)  wskazywać umowę sprzedaży, która nie została wykonana,

2)  zawierać umowę rozwiązującą powołaną umowę sprzedaży oraz,

3) zawierać umowę przenoszącą własność nieruchomości w wykonaniu umowy rozwiązującej umowę sprzedaży.

Stanowisko takie zajmuje także prof. Aleksander Oleszko w Komentarzu do Prawa o notariacie: 

(…) samo oświadczenie o rozwiązaniu umowy (przypomnijmy - niewykonanej w całości) wywołuje skutek obligacyjny w zakresie przeniesienia własności. Wadliwa jest praktyka niektórych sądów wieczystoksięgowych oddalających wnioski zamieszczone w powyższych aktach notarialnych z uzasadnieniem, iż umowa rozwiązująca bez jednoczesnego oświadczenia o powrotnym przeniesieniu własności jest nieważna (art. 58 § 1 k.c.). Oddalenie wniosku o wpis prawa własności na podstawie zawartej umowy rozwiązującej jest wynikiem akceptowania poglądu omawianej uchwały składu siedmiu sędziów SN z 30 listopada 1994 r., według którego same oświadczenia o rozwiązaniu umowy nie powodują ex lege przeniesienia własności (zob. kr. gl. E. Drozda, PS 1995, nr 10, s. 109 i n.). Oznacza to tylko, że strony w wykonaniu zawartej umowy rozwiązującej muszą zawrzeć umowę przenoszącą własność z powrotem na zbywcę; sprzeciw jednej ze stron, stwarza dla drugiej podstawę dla roszczenia z art. 64 k.c. Nie można jednak wykluczyć, iż z różnych przyczyn strony nie mogą „w jednym akcie notarialnym”, jak to ujmuje Sąd Najwyższy, zawrzeć umowy rozwiązującej oraz przenoszącej własność. (…). 

Można też się zastanowić nad różnicą pomiędzy rozwiązaniem umowy sprzedaży na podstawie zgodnego porozumienia stron pierwotnej umowy sprzedaży, a ustawowym prawem do odstąpienia od umowy niewykonanej w całości.

W pierwszym przypadku jedna ze stron składa oświadczenie drugiej stronie, że odstępuje od niewykonanej umowy sprzedaży. W takiej sytuacji nie ma wątpliwości, że dla powrotnego przeniesienia własności nieruchomości konieczne jest także dodatkowe porozumienie stron, właśnie umowa przenosząca własność nieruchomości, której kauzą zawarcia będzie wywołujące jedynie obligatoryjny skutek oświadczenie o odstąpieniu od umowy sprzedaży.

Natomiast sytuacja opisana przeze mnie jest nieco inna, sama umowa rozwiązująca umowę sprzedaży ma charakter zgodnego oświadczenia stron. Można więc, w mojej ocenie, bronić także poglądu, że umowa ta przeniosła własność nieruchomości, w szczególności w sytuacji, kiedy taki był zamiar i zgodna wola stron, której żadna ze stron nie kwestionuje. 

W celu jednak uniknięcia wszelkich wątpliwości interpretacyjnych, w tym możliwości oddalenia wniosku wieczystoksięgowe wydaje się konieczne zachowanie konstrukcji zaproponowanej w tym wpisie. Stanowisko to znajduje także potwierdzenie w uzasadnieniu przywołanej uchwały: 

Wpływ rozwiązania umowy zobowiązującej (sprzedaży nieruchomości) na przeniesienie własności nieruchomości może przedstawiać się zatem różnie, w zależności od koncepcji teoretycznej, jaką się przyjmie. Przez regułę kauzalności można uzasadniać automatyczny upadek przeniesienia własności nieruchomości (ze skutkiem ex nunc lub nawet ex tunc, w zależności od tego, jak działa samo rozwiązanie). Bardziej zasadny wydaje się jednak pogląd, oparty na argumentach natury systemowej i celowościowej, że rozwiązanie umowy zobowiązującej nie ma wpływu na przeniesienie własności, a stwarza jedynie zobowiązanie do powrotnego przeniesienia własności nieruchomości na zbywcę. Zobowiązania takiego strony nie muszą zastrzegać, ponieważ wynika ono z art. 410 w zw. z art. 405-409 kc. W konsekwencji należy przyjąć, że strony łącznie z porozumieniem o rozwiązanie umowy obligacyjnej mogą złożyć (w tym samym akcie notarialnym) zgodne oświadczenie woli co do przejścia własności nieruchomości z powrotem na zbywcę. 

Sygnatura sprawy: III CZP 60/94. 

Teza: Rozwiązanie umowy sprzedaży nieruchomości jest dopuszczalne, lecz dla wywołania skutków rzeczowych tego rozwiązania konieczne jest przeniesienie własności nieruchomości z powrotem na zbywcę.

In the resolution III CZP 60/94 Supreme Court recognized that real estate's sales contract can be dissolve only when it's not fully fulfilled, for example if the price was not fully paid or the possession of real estate was not transferred, but the contract which dissolve the previous sales contract will have only obliging effect and parties have to conclude the second contract transferring the ownership of property in execution of that obliging agreement.